Phnom Penh, 27 décembre 2006. Zone de spéculation immobilière au Nord de la ville © John Vink / Magnum Chez le coiffeur, au marché, au restaurant, les conversations bruissent de commentaires sur la dernière fortune du voisin, sur l'investissement d'untel, sur les bénéfices record d'un autre... Au Cambodge, la spéculation foncière n'est pas le privilège de riches. D'autres ont pris le pli et les discussions sur leurs succès font parfois oublier qu'un tiers des Cambodgiens vivent sous le seuil de pauvreté.
Rêve de propriété Après son mariage, Visoth* a décidé de s'installer chez sa soeur pour économiser de quoi acheter un jour un appartement. Lorsqu'une occasion se présenta, lui et sa femme réunirent à eux deux 3 000 dollars. « C'était en 1999. Nous savions que le prix des terres commençait à augmenter. Un propriétaire vendait un terrain par petits lots près du lac Boeung Tompoung. Cela revenait à 5 000 dollars avec les travaux de remblais nécessaires. J'ai emprunté l'argent qui nous manquait. Nous nous disions qu'un jour nous construirions une maison sur ce terrain, pour y vivre. »
Au fil des années, le projet familial s'est construit différemment. Mais le rêve d'une maison au vert restait ancré. Il s'est concrétisé devant ces 2 000 m2 à vendre, bordés par une rivière, hébergeant de majestueux manguiers, à 16 km à peine de la capitale. « Nous avons pris un risque : nous avons laissé un dépôt de 2 000 $ pour réserver le terrain. Nous le perdions si nous ne trouvions pas l'argent pour payer dans les délais convenus. » Heureusement, le lot de Boeung Tompoung a pris de la valeur en huit ans... Acheté 5 000 $, Visoth le revend 72 000 $. Et il trouve preneur en cinq jours ! Spéculateur malgré lui, Visoth aura profité du boom foncier pour réaliser son voeu le plus cher. « L'achat de terre n'est pas mon métier, confirme-t-il. J'investis pour ma vie, celle de ma famille. Le salaire, lui, nous nourrit. »
Risque zéro Une philosophie que Soklim* adapte. Ce jeune d'une vingtaine d'années s'apprête à acheter des terrains à la frontière thaïlandaise : « Si vous voulez être riche, il faut oser être pauvre, plaide-t-il pompeusement. Il faut prendre des risques pour vivre mieux. » Quels risques ? En l'état, à moins de tremper dans l'illégalité, les acheteurs gagnent à tous les coups. Le prix des terres augmente partout, parfois de manière exponentielle. « Ce qui est sûr, c'est que ces dix dernières années on ne perdait jamais en achetant une terre ou un appartement », affirme Visoth. Selon lui, les dangers d'expropriation sont très limités car un acheteur se renseigne sur son acquisition, la vente est signée devant témoins, et validée par les autorités.
Le goût du jeu A écouter les récits des témoins, la spéculation fait bon ménage avec le goût du jeu que nombre de Cambodgiens partagent : « Quand on achète un terrain, il faut savoir ce qu'on est prêt à perdre, raconte Visoth. En cherchant un appartement, mieux vaut avoir 1 000 $ en poche au cas où... » L'amateur est devenu averti. De là à devenir converti, il n'y a qu'un pas. En effet, la satisfaction d'une bonne affaire ou de s'en être mis plein les poches sans effort arrime les acheteurs à l'engrenage de la spéculation. « Quand on travaille à plein temps, on ne peut pas gérer un commerce en parallèle. On n'a pas le temps. Alors qu'en achetant une terre, on laisse le prix monter tout seul, explique Soklim. Mon frère a acheté 2 100 dollars un terrain dans la province de Siem Reap il y a un an. Il vient de le revendre 3 500 $. Le gain représente plus que son salaire annuel ! »
De spéculateur à courtier C'est ainsi que Lakhena* a commencé : par l'achat de petits lots, il y a quinze ans. Ses premiers investissements ont beaucoup rapporté. Depuis, elle n'a cessé de réinjecter l'argent dans l'achat de terres. Kompong Cham, Kompong Speu, Svay Rieng, Koh Kong, dans toutes les provinces où elle compte des proches ou des amis, elle achète. Quatre hectares par ci, dix hectares par là. Cette dextérité au jeu de l'achat et de la revente de terrains s'est peu à peu transformée en second métier. Son emploi lui rapporte un salaire mensuel de 250 $ mais les week-ends de transactions foncières sont nettement plus lucratifs. Un courtier gagne en effet 3% du prix de vente. Lakhena encaisse ainsi plusieurs centaines de dollars par mois et, occasionnellement, plusieurs milliers. Cependant, pour rien au monde, elle ne lâcherait la sécurité d'un travail régulier contre des revenus jugés trop aléatoires.
La tournée du week-end Comme elle, bien souvent, ceux qui trempent dans la spéculation deviennent courtiers, professionnels ou d'occasion. Au quotidien, les Phnompenhois en croisent sans doute plus souvent qu'ils ne l'imaginent. La vendeuse de cigarettes ou de petits gâteaux qui connaît le quartier s'improvise parfois courtier. Qui sait si tel collègue de travail ne passe pas ses samedis à courir la campagne cambodgienne en quête d'une terre ?
Quand il a voulu se lancer, Rith*, professeur d'université, a été présenté à un vrai courtier (à plein temps) par un cousin. Aujourd'hui, il a suffisamment appris des transactions qu'il a menées pour en faire un deuxième gagne-pain, alors qu'il reçoit par ailleurs un salaire confortable. « Les gens du coin me préviennent d'une terre à vendre, ou je vais enquêter au marché, ou encore par moi-même, à moto. Tous les week-ends je fais ma tournée pour surveiller les prix. A Siem Reap par exemple, j'avais acheté un terrain 76 dollars le m2. Un mois après, un voisin vendait à 110 dollars le m2... »
Loin des prix plafond Rith est un courtier-stratège. Il écoute ses amis fonctionnaires au gouvernement qui savent avant le public quelles provinces, quelles zones seront les prochaines à être développées. Eux achètent, lui aussi. Sans aucune inquiétude pour l'avenir. « J'ai par exemple comparé le prix des terres à Phnom Penh, soit 3 000 $ le m2 sur Monivong, aux prix de Ho Chi Minh-Ville ou de Bangkok qui montent jusqu'à 10 000 $. Ces trois pays de l'Asean ont des frontières communes, la croissance économique est meilleure au Cambodge qu'en Thaïlande ou au Viêtnam. Selon moi, il faudra encore plusieurs années avant d'atteindre des prix plafond. » Cette confiance l'a conduit à investir dix ans d'économies, soit près de 100 000 $, uniquement dans la terre. « Des gens comme moi peuvent gagner deux à trois millions de dollars », souffle-t-il. De telles sommes financent aisément une reconversion ou la création d'une entreprise. A 31 ans, Rith cherche des terres pour y cultiver des fruits qu'il vendra plutôt que d'enseigner. N'y voyez aucune passion soudaine pour l'agriculture mais juste une ambition, qui sonne comme une rengaine : « Cela rapporte plus d'argent ».
* Tous les noms des témoins ont été modifiés pour préserver leur anonymat |
