Phnom Penh, 21 février 2007. Zone de spéculation immobilière
au nord de la capitale cambodgienne.
©John Vink / Magnum

Ils ne roulent pas sur l’or mais ils investissent dans la terre, vendent, rachètent et entretiennent ainsi le cercle de la spéculation et de l’augmentation des prix du foncier ou de l’immobilier. Les chiffres énoncés par les Cambodgiens rencontrés dans le cadre de cette enquête sur la spéculation pratiquée par les gens du commun laissent imaginer les millions de dollars qui s’échangent en liquide.

Affaires de famille
La course au profit est souvent entretenue en famille. Les clients les plus réguliers de Rith* sont son frère et sa soeur. Sovann*, lui, a acheté sa première terre à un beau-frère. Une belle affaire qui lui a rapporté plusieurs dizaines de milliers de dollars en quelques mois et qu’il a en partie réinjectés dans l’achat foncier. Soklim* , lui, cherche à investir dans des régions où un membre de sa famille peut soit garder la terre, soit la surveiller. "Si je n’arrive pas à la revendre, je la louerai", prévoit-il.

Non seulement la famille apporte une certaine sécurité à l’échange, mais elle épaule aussi les investisseurs financièrement. L’un emprunte à sa soeur, l’autre prête à son fils, un autre encore avance à son neveu. Rares sont les acheteurs ayant eu recours à la tontine pour amorcer leur investissement. Aucun de nos témoins n’est passé par le réseau bancaire.

Les banques hors circuit
Bien sûr, il n’existe aucune statistique sur ces mouvements financiers mais les récits des uns et des autres permettent de mesurer que ce sont des millions et des millions de dollars qui circulent de la main à la main. Même ceux qui ont un compte bancaire n’y font pas transiter l’argent et auront encore moins le réflexe de l’y déposer en épargne.

A cela, plusieurs raisons au premier rang desquelles la rémunération des comptes bancaires qui n’arrive pas à la cheville des plus-values foncières. Ensuite, il reste une méfiance : "Regardez comment ça se passe dans les usines, avec ces types qui s’enfuient la caisse des salaires sous le bras ! Que fait le gouvernement contre ça ? Rien. Pour moi, la banque n’est ni plus fiable, ni plus sécurisée qu’une usine", dénonce Sovann avec vigueur.

Tous les Cambodgiens ne sont pourtant pas si pessimistes. Pour preuve, le développement des banques dans le pays ces deux dernières années et l’élargissement impressionnant de leur clientèle.

Pour le directeur d’Acleda, In Channy, il n’y a pas de problème de confiance. Les dépôts publics sont mieux protégés, la croissance, la stabilité sociale et politique favorisent la confiance et les chiffres sont là : le nombre de prêts accordés par sa banque a augmenté de 78 % l’année dernière. Ces prêts ne sont certes pas tous destinés au foncier. "Dans les transactions foncières, Acleda sert d’intermédiaire, défend In Channy. Ceux qui attendent un titre de propriété, ne veulent pas prendre de risque en matière de paiement. La banque établit un compte de confiance qui sécurise la transaction et protège les deux parties. Elle facture des frais de 200 $ maximum, quel que soit le montant de la transaction."

Des milliards dans la balance ?
Des efforts qui ne suffisent pas pour l’instant à drainer les sommes colossales charriées par les petits spéculateurs. Hang Chuon Naron, secrétaire général du Conseil économique national, tente une estimation : "En 2006, les dépôts bancaires ont représenté 1,4 milliard de dollars. Or le secteur immobilier est plus efficace pour attirer l’épargne nationale et étrangère que le circuit bancaire. On peut peut-être estimer les investissements immobiliers à trois fois cette valeur, sans compter qu’elle augmente tous les ans."

Pas de crise en perspective
L’ampleur du phénomène conduit à s’interroger sur les risques de bulle spéculative, d’explosion du marché et les conséquences pour le Cambodge. Mais ici, cela n’affole ni les intéressés ni les économistes interrogés. « Comme tout est financé en liquide, cela diminue le risque d’explosion, analyse Hang Chuon Naron. Seuls 10% des prêts bancaires sont destinés à l’achat immobilier. Une crise n’aurait pas d’effet sur le système bancaire car les banques auraient de quoi faire face à la demande de liquidités."

Jean-Daniel Gardère, conseiller économique et financier d’entreprises à Phnom Penh et ancien chef de la Mission économique française au Cambodge, confirme le peu de risques pour des banques qui prennent des hypothèques de premier rang comme garantie et ne financent qu’une partie des opérations. "Le risque systémique, c’est quand l’endettement s’est fait sur une valeur artificielle, que le créancier ne peut plus rembourser et que la valeur de l’acquisition est proche de celle des dettes. Les banques peuvent alors s’écrouler et entraîner l’implosion du système économique. Nous sommes très loin de ça au Cambodge. Le risque aujourd’hui, quel est-il ? Que les prix n’augmentent plus, voire qu’ils baissent. Dans ce cas c’est un manque à gagner pour l’investisseur. Rien de plus. Prenez l’exemple de quelqu’un qui investit un million de dollars dans un immeuble. C’est de l’argent dont il n’a pas besoin. Si la valeur baisse à 900 000, il ne se passe rien, cela n’entame pas sa consommation."

Un mode d’épargne naturel
La terre, bien rare, non renouvelable, non reproductible, constitue pour les petits spéculateurs une forme d’épargne extrêmement rentable. "J’achète en prévision de l’avenir, témoigne Sovann, pour le cas où j’aurais un problème de santé ou un besoin d’argent immédiat."

Certains observateurs s’accordent à dire qu’en dehors des grosses fortunes, seule une toute petite partie de la population, essentiellement urbaine, accède à ce mode d’épargne : la classe moyenne que tous définissent comme émergeante mais dont l’échelle des revenus reste discutée. Hang Chuon Naron l’évalue entre 600 et 1 500 dollars par mois, l’économiste Huot Phum vise des salaires plus bas, autour de 300-400 dollars.

"Gagnant-gagnant ?"
Dans ce paysage idyllique des spéculateurs de tout poil qui multiplient leurs profits, tout le monde semble gagnant. Or derrière ces transactions foncières ou immobilières, il y a des histoires singulières, certaines heureuses, d’autres plus tristes. Il y a ceux qui déménagent, qui rachètent. Il y a ceux qui sont endettés par des frais médicaux, ou appâtés par le gain et se retrouvent à la rue après avoir flambé leur fortune soudaine. Et surtout il y a cette immense majorité de la population qui n’a pas les moyens d’accéder à la propriété.

* Tous les noms des témoins ont été modifiés pour préserver leur anonymat.