Agents immobiliers et spéculateurs fonciers sont entrés dans une ère d'incertitudes dont ils ne savent pas encore s'ils en sortiront indemnes. Tous avaient parié au Cambodge sur une reprise économique en cette fin d'année et un retour de juteuses transactions. La formation du nouveau gouvernement en septembre devait sonner le glas de cette période électorale où toute activité est suspendue. Mais voilà, le contentieux frontalier avec la Thaïlande, qui a suscité depuis le 15 juillet dernier un déploiement important de forces armées des deux côtés du tracé, a refroidi une partie des investisseurs tandis que l'onde de choc de la crise financière mondiale a fini de quasiment geler toute opération sur un marché immobilier encore en plein boom en début d'année. D'un acteur à l'autre, les pronostics varient, au gré de l'optimisme de chacun. [avec corrections 03-11-2008]

En six mois, le cours du foncier s'est écroulé. Sung Bonna, directeur de l'agence immobilière Bonna Realty Group, un des leaders du marché au Cambodge, estime que le secteur a enregistré une chute de 20% depuis juin 2008. "Beaucoup d'obstacles sont dernièrement apparus, que ce soit l'accrochage à la frontière khméro-thaïlandaise ou la crise financière mondiale. Tout cela a peu à peu un impact en profondeur sur le marché immobilier", explique le courtier, également président de l'Association d'évaluation des biens immobiliers nationaux du Cambodge.

Les clients ne se bousculent pas au portillon
Sur le terrain, les promoteurs dressent un tableau plus noir. Le nouveau "Village Sopheakmongkul", situé en périphérie de Phnom Penh, affiche une baisse de 30 à 40% des ventes de ses parcelles à construire et de ses appartements clés en main. "Maintenant, c'est le calme plat ! Même si un ou deux clients montrent le bout de leur nez, c'est pour prendre des informations et c'est tout. Nous pensions que si le Parti du peuple cambodgien [PPC] remportait les élections législatives, les affaires reprendraient normalement dès qu'il aurait constitué le nouveau gouvernement. C'était sans prévoir le problème frontalier avec notre voisin thaïlandais et la crise financière mondiale !", se lamente Diep Hoksarun, le directeur des ventes du Village.

Même constat chez Kong Bunhav, le directeur de construction de Borey Tuolsangké, une barre de compartiments chinois édifiée à l'ouest du Vieux stade. Depuis plusieurs semaines, rien ne se passe. Et les échanges de tirs à la frontière le 15 octobre dernier n'ont pas arrangé les choses, observe-t-il, la mine inquiète. "En un mois, nous n'avons pas eu un seul client ! Mais bon, entre la saison des pluies et la Fête des eaux, ce n'est pas non plus la meilleure période pour vendre. Je veux croire qu'ensuite, la situation s'améliorera...".

Une reprise qui se fera attendre
Tous ne veulent pas céder à la panique et croire à des lendemains qui chantent dans un avenir proche. Des espoirs qui sont douchés par les prévisions pessimistes de Hang Chuon Naron, le secrétaire général du Conseil de l'économie nationale suprême, également secrétaire général du ministère de l'Economie et des finances.

Aucune réelle remontée des prix des biens immobiliers n'est à attendre avant deux ou trois ans, anticipe-t-il. Une question de logique, fait-il valoir. "Partout, des chantiers de construction ont poussé, maintenant cette effervescence est terminée, cela se stabilise. C'est seulement quand tous ces nouveaux logements auront été vendus que le marché pourra à nouveau amorcer une remontée", explique le secrétaire général. Et la crise asiatique de 1997 est là pour appuyer son analyse, argumente-t-il, le marché immobilier dans la région n'ayant pas retrouvé de second souffle avant l'année 2000.

Une crise qui sera sans lourdes conséquences sur l'économie ?
Un tel scénario, le responsable de Bonna Realty Group, préfère le balayer d'un revers de la main. Il se dit confiant que la crise financière sera assez vite enrayée. Il se persuade que tout repartira dès 2009 car, si le marasme se prolonge encore un an, les agences comme la sienne pourraient ne pas s'en relever.

Hang Chuon Naron note que si la crise immobilière perdure, elle n'affectera cependant pas l'économie du Cambodge. Car, précise-t-il, les constructeurs ont essentiellement contracté des prêts auprès des banques à des taux d'intérêt faible par rapport à ceux pratiqués habituellement par les usuriers.

Un secteur immobilier que le gouvernement pourrait relancer
L'économiste Kang Chandararoth, à la tête de l'Institut des études sur le développement du Cambodge, ne croit pas qu'il faille chercher du côté de la crise financière mondiale et de la dispute frontalière avec la Thaïlande l'origine de la crise immobilière que connaît actuellement le royaume.

"Cette situation est davantage liée au dynamisme des projets de développement initiés par le gouvernement. Si celui-ci lance un vaste projet de développement dans une zone économique spéciale, avec des objectifs précis, je pense que cela pourrait servir de levier dans le secteur immobilier", avance-t-il.

Avec la crise, le prix du métal chute
La crise a mis un terme à la flambée des prix des métaux utilisés dans la construction qui ont entamé une chute vertigineuse. La tonne se négocie actuellement entre 630 et 650 dollars contre 1 100 à 1 200 dollars en début d'année. Selon une responsable d'une société grossiste de matériaux de construction Peng Huot co. Ltd, seul le prix du métal dégringole depuis début septembre, le prix des autres matériaux n'ayant pas été revu à la baisse.

"La raison en est simple : beaucoup de promoteurs ont dû interrompre leurs projets de construction faute de clients. Et puis, la saison des pluies et de la Fête des eaux ne sont guère propices à l'avancée des chantiers", met en avant la responsable, avant de détailler la logique de ses clients : "S'ils voient que les prix baissent, ils n'achètent que par petites quantités, misant sur des prix encore plus bas les jours suivants. Tandis que quand c'est à la hausse, ils se dépêchent de passer d'un coup de grosses commandes craignant de voir leur facture s'alourdir s'ils achètent au coup par coup"...

Une employée d'une autre société grossiste de Phnom Penh, Hok Chhiv, constate pour sa part un ralentissement des gros projets de construction qui, mécaniquement, entraîne une baisse du nombre de commandes et donc des prix des matériaux.

Une de ses concurrentes, la société Veng Cheng, a perdu plus de 60% de sa clientèle depuis le début de la crise immobilière. "Aujourd'hui, seuls des particuliers s'approvisionnent chez nous, qui veulent simplement procéder à des travaux dans leurs maisons. Les nouveaux constructeurs, il n'y en a plus !", conclut le responsable des ventes, Ky Koko.

L'âpreté au gain qui a poussé nombre de Cambodgiens à mordre à la folie de la spéculation foncière semble aujourd'hui toucher à ses limites. Nombre d'entre eux ont ainsi englouti leurs économies dans ces placements, bloqués dans l'attente de jours meilleurs, et n'ont plus de liquidités pour envisager d'autres transactions. De l'argent qui dort et ne génère aucune richesse...

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