Srae Prey (Kompong Chhnang, Cambodge), le 16 mai 2007. Chantier au repos
© John Vink / Magnum La Banque nationale du Cambodge (BNC) a revu sa politique monétaire en décidant, le 23 janvier, de lever les restrictions sur les prêts immobiliers et de baisser de 4 points le taux des réserves obligatoires des banques commerciales (qui passe de 16% à 12% de leurs dépôts). Deux mesures entrées en vigueur dès le 1er février pour faire face à la crise financière internationale et enrayer la chute du secteur de la construction. Les promoteurs immobiliers et les banques applaudissent mais certains économistes mettent en garde contre des lendemains qui déchantent.
Sauver le secteur immobilier
Le gouverneur de la Banque nationale du Cambodge (BNC), Chea Chanto, a ordonné la suppression du plafond pour les crédits immobiliers établi à 15% du budget total de chaque institution bancaire. Phann Ho, le directeur général adjoint de la BNC, a expliqué que l'objectif était de permettre aux banques d'octroyer des crédits sans limite pour ce secteur afin de redonner confiance aux Cambodgiens, devenus soudain frileux à poursuivre des opérations de spéculation foncière en ces temps d'incertitude.
Lors du 3e Forum économique, qui s'est tenu à Phnom Penh le 5 février 2009, le Premier ministre Hun Sen avait à son tour justifié la suppression de ce plafond, en faisant valoir que les banques commerciales étaient aujourd'hui assez mûres en matière de gestion des risques dans le secteur immobilier. Et si ces mesures donnent le coup de fouet escompté, le chef du gouvernement a promis de réduire encore davantage le taux de réserves obligatoires des banques. Une réduction, souligne Phann Ho, rendue possible par la chute des prix des marchandises. Selon lui, le taux d'inflation s'établirait aujourd'hui autour de 5-6% contre 25-26% l'an dernier. Auparavant, rappelle-t-il, ce taux de réserves obligatoires avait été fixé à 8%, avant que les autorités ne décident de le rehausser à 16% pour répondre à l'inflation galopante et à la constitution d'une bulle immobilière. "Nous devrions sortir gagnants de cette situation et éviter toutes retombées néfastes de la crise mondiale sur le secteur immobilier cambodgien", se réjouit déjà le directeur général adjoint de la BNC.
Les acteurs de l'immobilier optimistes
Sung Bunna, président de l'Association des agences immobilières au Cambodge et directeur du florissant Bunna Realty Group, voit les récentes mesures de la BNC comme "un bon signal" envoyé au secteur immobilier, qui serviront à le relancer. "A l'heure actuelle, la population comme les investisseurs, qu'ils soient locaux ou étrangers, portent tous leurs espoirs dans ce secteur", estime-t-il, assurant que ces mesures incitatives n'engendreront pas de nouvelle flambée des prix du foncier comme cela s'était observé en 2008. "Depuis le milieu de l'an dernier, rapporte-t-il, au moins 10% des quelque 700 sociétés immobilières que compte le Cambodge ont été acculées à mettre la clé sous la porte."
Des banques, majoritairement gagnantes
Les banques commerciales ont également accueilli avec soulagement ce revirement de la politique monétaire du Cambodge. Le royaume, selon la BNC, compte aujourd'hui 25 banques commerciales, 6 banques spécialisées et 42 institutions de microfinance dont seulement 16 sont dûment enregistrées.
Pong Khievse, directeur général de la banque Canadia, a déclaré sur un ton de satisfaction à ses employés réunis lors de la présentation du bilan annuel de la compagnie fin janvier, que c'était là l'occasion de relancer de nouvelles branches ouvertes en 2008 en province et qui peinaient à s'imposer dans le paysage. "Une baisse de 4 points du taux des réserves obligatoires nous permet de débloquer 190 millions de dollars que nous pouvons injecter dans le marché pour aider à redoper la croissance économique. Car notre banque pourra utiliser cet argent pour octroyer davantage de crédits, notamment à des compagnies et des artisans qui ont besoin de capital", avait-il alors souligné.
Toutes les banques ne disent cependant pas profiter de ce "cadeau". Ainsi, chez Acleda, on ne s'en réjouit pas plus que cela. In Channy, son président, explique que son institution n'accorde des prêts immobiliers qu'aux particuliers désireux d'acheter leur maison. Ainsi, fin 2008, seuls 8% du total des prêts attribués par la banque étaient des crédits immobiliers, comptant pour 40 millions de dollars. "Le crédit immobilier n'est pas notre priorité. Nous sommes davantage tournés vers les PME, à qui nous offrons des prêts à court terme de 1 à 3 ans. La crise immobilière ne nous a donc pas affectés !", conclut le directeur.
Des risques à ne pas négliger
Cet assouplissement des mesures de contrôle monétaire est cependant à double tranchant, prévient Kong Chandararoth, président de l'Institut des études sur le développement du Cambodge (IEDC). "Faciliter l'accès aux crédits bancaires pour les constructeurs leur permettra peut-être de sortir de l'ornière et de mener à terme leurs projets. La question se pose toutefois de savoir ce qu'il se passera, une fois leurs projets achevés, s'ils ne trouvent pas d'acheteurs. C'est un jeu dangereux car de moyennement endettés ils vont devenir lourdement endettés...", redoute l'économiste.
La raréfaction des clients dans le secteur immobilier est principalement imputée à la crise économique mondiale, qui se traduit par une baisse des revenus tirés de l'exportation, conséquente à une chute des prix, et par un ralentissement des investissements étrangers. Depuis le milieu de l'année 2008 jusqu'à aujourd'hui, le secteur immobilier a enregistré au Cambodge une baisse de 20 à 30%, selon les quartiers, évalue Sung Bunna. A titre d'exemple, il indique qu'un terrain situé le long du boulevard Monivong était mis à prix autour de 4 000 à 5 000 dollars le mètre carré contre 3 000 à 3 500 dollars le mètre carré aujourd'hui.
La politique monétaire, une partie de la réponse à la crise
La prise de mesures monétaires, avance Kong Chandararoth, ne suffira pas à sauver seule le marché immobilier. "Pour obtenir des résultats, il faut leur adjoindre d'autres mesures comme la réduction de taxes ou d'autres mesures incitatives pour encourager le commerce et l'industrie locale. En tout cas, il ne faut pas faire courir d'aussi gros risques aux emprunteurs ! S'il y a un plan de relance de l'économie clair, le marché immobilier reprendra dès 2011. Mais cela nécessite aussi de bien utiliser les aides reçues des donateurs. Alors, la politique monétaire portera ses fruits", suggère l'économiste.
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